Минземимущество РТ разъясняет: почему необходимо проверять вид разрешенного использования земельного участка

Кадастровая оценка стоимости участка сильно зависит от вида разрешённого использования (ВРИ): он устанавливает, какое именно использование разрешено — жилая застройка, сельхоздеятельность или торговля. Этот показатель регулируется российским земельным и градостроительным законодательством, а также специальным классификатором ВРИ, утверждённым приказом Росреестра (№ П/0412 от 10.11.2020).

Процесс кадастровой оценки объектов автоматический и основывается на данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования или неверное назначение, его кадастровая стоимость рассчитывается по варианту, который обеспечивает наибольшую стоимость объекта. Это предусмотрено пунктом 8 главы I методических рекомендаций по проведению государственной кадастровой оценки.

Проблемы неправильного выбора вида разрешенного использования

Вот два примера, показывающих, почему важно правильно указывать вид разрешенного использования земельного участка:

Пример №1: Размытая формулировка «Жилой дом»

Допустим, земельный участок используется под индивидуальный жилой дом. Но официально разрешено строить здесь разные типы домов — от индивидуальных коттеджей до многоквартирных жилых комплексов разной этажности. Среди всех возможных вариантов самый дорогой вариант — строительство многоэтажного жилого дома. Поэтому налоговая оценка участка автоматически повысится именно исходя из такого потенциального максимального использования. Это приведет к росту земельного налога для владельца.

Пример №2: Отсутствие четкого определения назначения земли («не определено»)

Рассмотрим случай, когда фактическое назначение участка — индивидуальная жилая застройка, но документально это никак не зафиксировано. Тогда кадастр определяет стоимость участка по общим нормативам территориальной зоны. Например, Ж2 «Зона индивидуальной жилой застройки», а в этой зоне выделяются следующие основные виды разрешенного использования:

• строительство частных домов;

• застройка (блокированная) домами, стоящими рядом друг с другом;

• благоустройство территории вокруг домов;

• дошкольные учреждения, начальные и средние школы;

• предоставление услуг связи, таких как интернет и телефон;

• предоставление коммунальных услуг;

• административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг;

• обеспечение внутреннего правопорядка;

• амбулаторно-поликлиническое обслуживание;

• магазины.

 Самым дорогим вариантом оказывается магазин. Следовательно, владелец опять же сталкивается с завышенной кадастровой стоимостью и повышенным земельным налогом.

Таким образом, правильный выбор вида разрешенного использования помогает избежать неоправданного роста налоговой нагрузки.